南宫28官网,南宫28官方网站,南宫28APP下载厦门大学双聘教授赵燕菁，曾担任厦门市规划局局长11年，亲历中国城市化高速发展期。近日，在接受原央视财经资深媒体人、原《聊一波》总制片人、《梦霞亲见》主理人贾梦霞采访时，赵燕菁从“局内人”视角出发，提出房地产是中国货币创造的核心信用来源，其稳定性直接关系家庭财富、地方政府债务与内需活力。在他看来，当前许多调控政策恰恰加剧了市场失衡，而扭转认知、区分“土地金融”与“土地财政”、推动权益市场改革，才是走出困局的关键。

　　贾梦霞：您现在是厦门大学的双聘教授，自己也带博士生，但是您说自己不是一个经济学家，您关注的是经济，而不是经济学。您有20年城市规划研究、11年厦门市规划局长的经历，任职厦门规划局的11年恰好赶上了中国城市化快速推进的大时代。作为一位副省级城市的规划局长，在有关房地产、土地财政方面，您参与得最早，直接置身事内，可以算得上一位“局内人”，因此，您对于房地产和土地财政有着不一样的视角和理解。请您先谈一下自己的经历。

　　房价上涨和股价上涨对财富分配的效果是完全不同的。在中国尤其如此。2025年上半年上交所开户人口不过2.4亿人，只占总人口的17%。在有钱人的资产负债表里，股票和其他权益的拥有数量和价值远高于住房价值，财富以企业股权为主（占总资产的61%-73%）；在普通老百姓资产负债表里，住房拥有率和价值远超其他资产价值。中国家庭财富的这一特征，决定了股市上涨会加大贫富差距，房地产上涨则会惠及所有阶层——那种认为房价下跌有利于大多数人的直觉是错误的。

　　在中国，权益项最主要的份额就是来自房地产。可以说房地产是银行货币创造最主要的信用来源，也是家庭财富的发电机。一旦房地产贬值，所有家庭的财富缩水，消费一定会大幅下降。很多人不理解房价下降为何引发内需收缩，觉得房价便宜了，居民应该有更多的消费能力，殊不知，房价下跌导致居民存量财富的缩水远大于居民购买新房时可能的节省。更不要说交易的不动产和存量不动产在规模上完全不是一个数量级。即使少量的交易只要下跌，需求也会急剧萎缩。这是因为住房作为一个资本品，预期价格远比真实价格更重要。资本品买的是“涨”，商品买的是“便宜”。对于资本品而言，反而是越便宜越卖不出去。事实也证明了这一点。。

　　房地产在中国地方政府、居民和企业的权益项中占有绝对的比重，只要这一项收缩，债务端一定收缩。而资产负债表的规则就是资产端和债务端一定要相等。如果债务端收缩，资产就只有降价才能留在资产端，整个国家的资产负债表必定会同步收缩，这时多少技术突破都阻止不了宏观经济衰退。房地产和任何资本市场一样，微观上一定会有这样那样的问题，但决不能用牺牲宏观经济来解决微观问题。实际上，宏观形势不好时，微观问题不但解决不了，只会更严重。这就是为什么打压房价看上去有各种正确的理由，但却导致了如此严重的宏观后果。

　　还有一种普遍的认识误区，就是觉得住房需求消失了，房地产是不可持续的。这是只看到增量而没有看到存量。中国房地产增量减少但存量规模巨大，这些存量资产只要具有流动性，就能在市场上被估值并给所有没有流动的不动产定价，巨大的存量资产就可以作为信用通过抵押被用于创造资本和货币。而要让资产有流动性，前提就是要有活跃的二级市场，因为存量不动产的价格是二级交易中决定的。。只要市场出清，即使需求只有边际上的增长，资产就会具有流动性。这就是为什么“救市”一定要大规模压缩增量供给救活二级市场。

　　还有一种流行“房价人口决定论”，认为城市人口不会无限增加，房地产自然是不可持续的。如果真是这样，发达国家早就没有房地产市场了。住房跟任何商品一样，一方面会随着时间折旧，一方面产品会不断迭代。汽车、手机市场普及率越高的国家市场需求反而更大，为什么？因为新的产品会不断迭代。住宅也是一样，新的需求会随升级不断涌现。。因此，打通住房升级的路径在存量时代就会变得非常重要。高端“豪宅”市场看上去是为少数有钱人服务，但同时也在摸索未来的居住升级通道。抑制高端消费，不会缩小贫富差距，只会使宝贵的需求外流。2024年中国人仅在美国的房地产投资就高达137亿美元。

　　首先，要实现“双轨制”必须尽快扭转对房价的错误认识。要明确提出房价的上涨不是坏事，而是好事！权益最主要的属性就是流动性。而越是上涨的预期，需求反而越大。这和商品价格越低需求越大的逻辑正好相反。那种以为打压房价可以促进需求的认知已经被事实证明是完全错误的。要让商品房市场恢复最大的流动性（最短的去化周期），就应该放开对商品房交易的一切限制。只要不动产的所有者随时可以进出，不动产就可以成为资本市场的安全资产。

　　第三，在存在大量商品房库存甚至烂尾的今天，保障房最好的来源不是新建，而是回购过剩的商品房。这一路径看似“保障”和“救市”一举两得，但其最大障碍是回购的定价。对于政府而言，收购的价格越低，保障房的成本就越低。按照市场价回购作为保障房在财务上是很难平衡的，但如果价格低过企业的负债，企业就会拒绝交易。正确的做法是按照成本收购企业库存，然后要求企业优先偿还债务。政府一定要知道，接手烂尾项目不仅仅是救企业，更主要的是救银行！

　　第四，政府抄底的这部分资产可以低价出租，只要租金能覆盖利息，就有可能等待房地产升值后退出。因此，政府赎回过剩不动产的利息一定要非常低。显然，没有了土地财政的地方政府肯定无力负担回购的费用，银行也不会给保障房授信。唯一的办法就是中央成立“国家住房局”，像“两房”一样以国家信用为抵押，发行低息债融资，一方面通过回购超供的土地和商品房向市场注入流动性，另一方面将这些资产转化为没有流动性的保障房。没有中央政府出手，靠地方政府和企业自救是不可能走出房地产衰退螺旋的。

　　假设市场需求是100套住宅，供给99套时，就会有1个人买不到，这时房价就是由消费者之间的竞争决定。但如果供给101套，就有一套卖不出去。此时住房市场就会从消费者竞争（价高者得）转变为开发商竞争（价低者出清），价格就会由开发商的成本决定。开发商越杀价，价格预期越低，消费者就越少。如果开发商杀价到第50套时才出现有人接盘，已经进入市场的51套失去流动性，成为过剩资产。而这第50套住宅会给留在市场里剩余的50套定价。权益等于资产乘以公允价值，结果就是资产负债表的大幅度衰退。

　　正确的改造原则应当是放弃政府大包大揽的做法，让业主（也就是产权人）作为自主更新的主体——也就是习强调的“人民城市人民建”。其资金来源应当是业主自己的资产负债表，而不是靠政府卖地为城市更新和城中村改造融资。喀什的老城改造就是政府与居民共同出资，不依赖房地产平衡的成功案例。居民自主更新私有住房，避免了征地拆迁的巨大成本；政府更新公共服务和统一设计，将破旧老城改造成为带来持续现金流的5A级文旅景区。